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關于對《國有土地上房屋征收與補償條例》的解讀

摘要:關于對《國有土地上房屋征收與補償條例》的解讀

發布: 2011-01-26 00:00:00

詳情描述

備受各界廣泛關注的《國有土地上房屋征收和補償條例》(以下簡稱條例)已于2011年1月21日起正式實施。與此前的《城市房屋拆遷管理條例》相比,條例的變化非常大,現結合我集團公司相關業務開展的實際情況和需要,對條例有關內容稍作解讀,供大家學習時參考。

一、公共利益征收與商業開發分開,明確了公共利益征收的范圍

《條例》第二條規定:“為了公共利益的需要,征收國有土地上單位、個人的房屋,應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。”同時第八條以列舉的方式將“公共利益的需要”界定在:國防和外交的需要;由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

從上述規定來看,對符合公共利益需要的范圍界定還是比較寬泛,基本上都是由政府自主認定,特別是關于舊城區改建的規定,在第一次征求意見稿中提出了要由達到一定比例被征收人同意才能征收的規定,后來又改成了只要納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃,經市、縣級人民代表大會審議通過即可。在我集團當中,瀟湘公司和湘江賓館的部分房屋所在的地段納入了長沙市的舊城改造,如開發需要征收改造區域內其他人的房屋,就可以以舊城改造建設單位名義爭取政府政策性征收與補償的支持。

二、政府是惟一補償主體,組織實施主體可以是政府征收部門,也可以是該部門委托的單位

《條例》第四條規定:“市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工,互相配合,保障房屋征收與補償工作的順利進行。”

這意味著公益性征收、補償的主體只能是政府,組織實施的主體為政府確定的房屋征收部分或者該部門委托的其他不以盈利為目的的單位,而不再包括開發商。

三、征收爭執可以提交司法裁決

《條例》第十四條規定:“被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的,可以依法申請行政復議,也可以依法提起行政訴訟。”從而突破了以往只能對補償、安置提起復議或訴訟的局限。

征收決定以政府市、縣政府的名義發布,補償和安置由政府征收部門負責,當達不成補償或安置協議時,則由市、縣人民政府依據本條例決定。被征收人對征收和補償、安置決定不服的,可以選擇提起復議或者行政訴訟。

四、明確了征收補償的范圍

包括:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

值得注意的是,上述范圍不包括收回國有土地使用權的補償,收回國有土地使用權的補償要根據《土地管理法》和《國有土地使用權出讓合同》處理。

五、在評估機構的選定上傾向體現被征收人的意志,并賦予各方對結果存在異議的救濟渠道

因為征收房屋應按照市場價格進行補償,那么評估機構能否客觀公正、依法準確地作出價格評估,將關系到各方的根本利益。條例規定由被征收人協商選定具有相應資質的房地產價格評估機構;協商不成的,通過多數決定、隨機選定等方式確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的,可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

六、被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換

被征收人選擇房屋產權調換的,市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋,并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區改建征收個人住宅,被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬遷的,房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產權調換的,產權調換房屋交付前,房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。對因征收房屋造成停產停業損失的補償,根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。

七、達不成補償或安置協議的,政府有權決定

房屋征收部門與被征收人應當就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項,訂立補償協議;另一方面,房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議,或者被征收房屋所有權人不明確的,由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定,按照征收補償方案作出補償決定,并在房屋征收范圍內予以公告。被征收人對政府的決定不服的,可以依法提起復議或者行政訴訟。

八、違法建筑不予補償,未進行登記的建筑區別對待

《條例》第二十四條第二款規定:“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的,應當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的,不予補償。”從而終結了一直以來補與不補的爭議。

九、禁止行政強拆,可以司法強拆

原來的條例賦予了行政機關強制拆遷的權力,本條例規定了被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟,在補償決定規定的期限內又不搬遷的,只能由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行,在申請時,還應向人民法院附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。

十、違法拆遷要依法追究法律責任,暴力拆遷可能被追究刑事責任

市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行本條例規定的職責,或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的,由上級人民政府或者本級人民政府責令改正,通報批評;造成損失的,依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷,造成損失的,依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予處分;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰。

采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作,構成犯罪的,依法追究刑事責任;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰

十一、本條例禁止違法強拆的規定具有溯及力

本條例自2011年1月21日起施行。2001年6月13日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。本條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目,繼續沿用原有的規定辦理,但政府不得責成有關部門強制拆遷

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